长沙若翼企业管理咨询有限公司

       房地产项目研究方法第一节、拟建区域目标地块研究土地评估是项目开发前期的一项重要工作，目的是进行项目可行性分析和形成项目的初步规划。通常运用SWOT分析，综合对比企业内部具有的优势和劣势及其面临的外部威胁和机会，做出该区域的总体评价和企业可行的开发规划。包括： 1、根据开发商的实力和行业经验，综合分析开发商的资源供给、投资筹措能力、投资成本与费用等方面，进行项目财务评价。 2、全面考虑外部不可控因素，评估项目的风险并确定风险规避方式、进行项目规划。 3、对比开发商面临的内、外部环境，发现机会，预见风险。制定项目投资计划，确定项目发展规划和建设规模。 4、通过分析地块周边项目交通环境、宏观或区域市场竞争状况、城市规划、购房市场情况确定项目地块价值。 5、开发周期三年以上的项目，必须分析研究宏观经济运行，关注行业发展变化周期。第二节、竞争市场供应状况研究 区域性是房地产最重要的一个特性，这一特性使土地的利用形态受到位置的严格限制。房地产区域特性主要包含自然地理环境、经济地理环境、人文环境三个方面。虽然购买者可能不是来自于某一特定区域，但一旦购买某一楼盘后的主要消费行为将带有很强的区域特定。因此对于特定楼盘周边环境的调研，即区域特征研究，以及竞争研究都带着非常强的区域性色彩。并且，针对置业消费的研究，也是对特定区域产品的需求研究。 但在房地产研究过程中，由于房地产的复杂性，以及消费者对房地产产品的认知存在比较大的盲区，因此针对消费者的研究一般只是针对其置业消费进行深入研究，而对竞争产品的研究需要针对其产品进行具有针对性的探讨。需要注意的是，房地产供应市场经营者众多，因此该行业研究对供应研究的重视程度远远高于其他行业，在开发商看来，供应研究甚至比消费需求研究更重要。 1、 区域市场分析—— 根据数据库资料对特定区域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析。 2、新盘汇总分析—— 阶段性对新盘进行统计分析，追踪市场发展方向。 第三节、目标市场需求细分研究 楼盘项目在地理位置、项目类型基本确定下来后，即决定了该项目只是满足一部分消费者的购房需求，并非所有的购房者会采取购买行为，哪一部分客户购买该楼盘将是开发商关注的问题。一般可以结合人口统计资料及购房者需求的心理分析，根据收入水平和文化层次的不同划分主要客户群和潜在客户群。 1、根据项目自身特点、项目所处地理位置及周边交通条件判断主要目标客户群。 2、通过消费者需求调查，分析主要和潜在购房者需求特征，预测市场容量。 第四节、项目的经济效益分析 房地产开发项目投资包括固定资产的投资与流动资产的投资二部分。项目资金来源方式、筹措方式的确定，项目的项目融资的费用的预算，都将对项目的经济受益产生影响，也应在经济效益分析中体现。 1、房地产开发项目的财务分析。包括项目土地取得成本、前期费用、建安成本，销售成本及广告费用等的分析与测算。对关键性的财务指标进行计算，如投资利润率，投资回收期、内部收益率（IRR），资金的财务净现值（FNPV）等进行计算。 2、房地产开发项目投资风险分析。包括项目出现的系统性的风险，如政策的变化与调整的分析。另外还有项目的盈亏平衡分析、敏感性分析等定量分析方法，并把定量分析和定性分析结合起来